美國大城市商廈樓價暴跌、稅收鋭減 引發「末日循環」擔憂

【今日点击】美國各大城市的商業房地產價格暴跌,導致城市稅收減少,引起地方財政吃緊的擔憂。

《紐約時報》報道,加州三藩巿一棟20層大樓10年前以1.46億美元交易,去年12月叫價僅8000萬美元;芝加哥一棟20萬平方尺的辦公樓在2004年以近9000萬美元交易,上個月只以2000萬美元脱手,降價近八成;在華盛頓,一棟距離白宮三個街區的12層辦公與零售混合的大樓,2018年以1億美元出售,最近的交易價僅3600萬美元。

報道說,隨着混合式辦公和遠程工作的趨勢持續,市區一帶變得冷清,這種大幅降價出售已成為美國各地辦公樓市場的常態。這樣一來,蒙受虧損的不只是商業房地產投資者,大城市也首當其衝,因為房地產估價降低,稅收跟着少了,對依賴商業房地產相關稅收的市政府來說,這是財政方面的損失。

三藩巿監事會主席佩斯金說,三藩巿的辦公樓大幅降價出售,商業房地產稅收減少的趨勢再持續幾年,未來幾年三藩巿將面臨10億美元的財政缺口。

從短期來看,這意味市政財庫的資金減少,市中心的活力減弱。
—三藩巿監事會主席佩斯金

自冠病疫情以來,全美各地得益於經濟反彈和2021年美國聯邦政府發放的數十億美元救援資金,各城市的市政府現金充裕,可以為市政工作人員加薪、翻新地方設施與污水系統,但現在預算開始收緊。全國城市聯盟去年發布的一份財政報告指出,聯邦政府即將結束髮放救援資金,加上房地產銷售疲軟和房地產稅減少,讓市財政官員開始擔心資金問題。

紐約大學斯特恩商學院教授古普塔和同僚去年底發表的研究報告說,從2019年至2022年,全美辦公樓市場價值減少了6641億美元,為了填補稅收損失,城市可以削減市政服務或提高其他類型的稅務。不過,這麼做會逼使企業和居民遷離,進一步侵蝕稅基,反使問題加劇。古普塔把這種情況比作「城市末日循環」(urban doom loop)。

他說,過去曾發生類似情況,1960年代和70年代「鐵鏽地帶」(rust belt)的製造業者紛紛倒閉,地方政府難以平衡預算。「當時一些城市試圖提高稅務和削減公共服務,結果發現這些舉措反而加快城市人口外逃的速度。這個問題是比較複雜棘手的。」

美國各個主要大都市已做好最壞的打算。三藩巿市政府不得不推遲城市設施的維護以節省資金;紐約市審計長去年夏天已提出「末日」情景:紐約市辦公樓的價值將比疫情前的峰值低四成,這意味着2025年財政預算缺口將達3.22億美元,到了2027年預算缺口更高達11億美元。

華盛頓去年底的辦公樓空置率超過20%,首都一些優質辦公樓掛滿了招租廣告牌,市中心的零售商場冷清清。華盛頓市府首席財務官格倫·李去年預測,因為商業房地產稅收下降及其他因素,從2024年至2026年,華盛頓將面臨4.64億美元的預算缺口。

格倫·李說:「總體而言,新冠疫情和轉向遠程工作,可能會對華府產生深遠的經濟影響。」

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